Kupno nieruchomości w Tajlandii może wyglądać inaczej niż w wielu innych krajach. Najważniejsza różnica dotyczy własności gruntu: cudzoziemiec co do zasady nie może kupić ziemi w Tajlandii bezpośrednio na swoje nazwisko.
Nie oznacza to jednak, że nie może legalnie kupić nieruchomości. Trzeba tylko rozdzielić trzy rzeczy, które często traktujemy jako jedno: grunt, budynek i prawo do korzystania z gruntu.
To pierwsza rzecz, którą warto zrozumieć przed rozpoczęciem poszukiwań.
Co cudzoziemiec może kupić w Tajlandii?
Cudzoziemiec może kupić zarówno apartament, jak i willę. Kluczowe pytanie brzmi jednak nie tylko co kupuje, ale również w jakiej formie prawnej.
W przypadku apartamentów można spotkać różne sytuacje.
Jeżeli lokal znajduje się w prawnie zarejestrowanym condominium i dostępna jest pula dla zagranicznych właścicieli, tzw. foreign quota, cudzoziemiec może nabyć lokal na zasadzie freehold, czyli bezpośredniej własności. Udział lokali należących do cudzoziemców nie może przekroczyć ustawowego limitu 49% łącznej powierzchni wszystkich lokali w danym condominium.
Nie każdy apartament jest jednak condominium i nie każdy jest sprzedawany jako freehold. Na rynku dostępne są również apartamenty oferowane cudzoziemcom na zasadzie leasehold, czyli prawa do korzystania z nieruchomości przez określony czas.
Przy willach również trzeba zwrócić uwagę na strukturę transakcji. Dom i ziemia, na której stoi, nie muszą być w Tajlandii objęte tym samym prawem. Cudzoziemiec co do zasady nie może posiadać gruntu bezpośrednio na swoje nazwisko, dlatego prawo do korzystania z ziemi jest regulowane oddzielnie.
Sama nazwa „apartament” czy „willa” nie mówi więc jeszcze, co prawnie kupujemy.
Leasehold i freehold. Co właściwie oznaczają?
Te dwa określenia pojawiają się bardzo często w tajskich ofertach nieruchomości, ale nie zawsze są używane wystarczająco precyzyjnie.
Freehold oznacza własność. W przypadku zagranicznego kupującego najprostszym przykładem jest lokal w zarejestrowanym condominium kupiony w ramach foreign quota.
Leasehold oznacza prawo do korzystania z nieruchomości przez określony czas. Dzierżawę nieruchomości można zarejestrować w Land Office na okres maksymalnie 30 lat.
W ofertach można spotkać określenia takie jak „30+30+30”. Nie oznaczają one jednak 90-letniej dzierżawy zarejestrowanej od początku. Rejestrowany okres wynosi maksymalnie 30 lat, a ewentualne kolejne okresy wymagają odrębnych ustaleń.
Dlatego przed zakupem nie wystarczy zapytać:
„Czy to freehold czy leasehold?”
Znacznie ważniejsze jest zrozumienie, co dokładnie kupujemy, jakie prawa są rejestrowane i czego dotyczą podpisywane umowy.
Jak wygląda zakup nieruchomości?
Nie istnieje jeden identyczny proces dla każdej nieruchomości. Inaczej wygląda zakup gotowego apartamentu, inaczej gotowej willi, a jeszcze inaczej nieruchomości kupowanej na etapie budowy.
Najczęściej proces obejmuje:
- wybór nieruchomości i ustalenie warunków zakupu,
- rezerwację,
- weryfikację prawną nieruchomości i dokumentów,
- podpisanie właściwych umów,
- realizację płatności zgodnie z ustalonym harmonogramem,
- odpowiednie rejestracje oraz odbiór nieruchomości.
Zakres i kolejność poszczególnych etapów mogą się różnić w zależności od rodzaju transakcji.
Najważniejsze jest jedno: decyzja o zakupie nie powinna opierać się wyłącznie na prezentacji dewelopera, materiałach sprzedażowych czy atrakcyjnej cenie.
Po co robi się due diligence?
Due diligence to niezależne sprawdzenie prawne nieruchomości przed zakupem.
Jego zakres zależy od konkretnej transakcji, ale powinien pozwolić odpowiedzieć na podstawowe pytania: jaki jest status prawny nieruchomości, kto posiada prawa do gruntu, czy istnieją obciążenia lub ograniczenia oraz czy dokumentacja przedstawiona kupującemu odpowiada temu, co rzeczywiście jest przedmiotem transakcji.
W przypadku nieruchomości od dewelopera znaczenie ma również weryfikacja samego projektu i dokumentów dotyczących budowy.
Prawnik reprezentujący kupującego powinien działać w jego interesie i niezależnie zweryfikować dokumentację.
Zakup off-plan wymaga innego spojrzenia
Duża część nowych nieruchomości na Koh Samui sprzedawana jest jeszcze przed ukończeniem budowy.
Kupujący nie kupuje wtedy gotowego domu czy apartamentu. Podejmuje decyzję na podstawie projektu, dokumentacji, lokalizacji, standardu określonego w umowie i zdolności dewelopera do zrealizowania inwestycji.
Płatności są zazwyczaj podzielone na etapy powiązane z postępem budowy.
Dlatego przy zakupie off-plan szczególnie ważne jest sprawdzenie nie tylko samej nieruchomości, ale również warunków umowy, harmonogramu płatności oraz tego, co dokładnie deweloper zobowiązuje się dostarczyć.
Render jest prezentacją projektu. Nie jest gwarancją tego, co ostatecznie otrzyma kupujący.
Cena z ogłoszenia nie jest całkowitym kosztem zakupu
Przy porównywaniu nieruchomości warto od początku pytać o koszty dodatkowe.
W zależności od transakcji mogą pojawić się między innymi opłaty związane z rejestracją praw w Land Office, podatki i opłaty transakcyjne, obsługa prawna, opłaty wspólne w projekcie, koszty zarządzania nieruchomością czy późniejsze koszty jej utrzymania.
Nie istnieje jedna uniwersalna kwota, którą można po prostu dodać do każdej nieruchomości.
Dlatego dwie nieruchomości oferowane za podobną cenę niekoniecznie będą kosztowały właściciela tyle samo, zarówno przy zakupie, jak i później.
Najczęstszy błąd? Zaczynanie od ceny
Cena, lokalizacja, widok czy oczekiwany zwrot z najmu są ważne. Nie powinny jednak być pierwszym filtrem.
Najpierw warto wiedzieć:
co dokładnie kupuję, na jakiej podstawie będę z tego korzystać i czy dokumenty potwierdzają to, co zostało mi przedstawione.
Dopiero później można sensownie oceniać cenę, potencjał inwestycyjny czy prognozowany zwrot.
Szczególną ostrożność warto zachować wobec deklaracji o „gwarantowanym ROI”. Prognoza przedstawiona w materiale sprzedażowym nie zastępuje analizy rzeczywistych kosztów, obłożenia, stawek najmu i warunków programu zarządzania.
Czy zakup nieruchomości w Tajlandii jest bezpieczny?
Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla wszystkich nieruchomości.
Bezpieczeństwo transakcji zależy od konkretnej nieruchomości, dokumentów, stron transakcji, sposobu jej skonstruowania i jakości przeprowadzonej weryfikacji.
Dlatego dwie pozornie podobne nieruchomości, nawet znajdujące się na tej samej wyspie, mogą mieć zupełnie inny profil prawny i inwestycyjny.
Przed podjęciem decyzji warto więc najpierw zrozumieć strukturę konkretnej transakcji, zamiast szukać jednego rozwiązania właściwego dla wszystkich zakupów w Tajlandii.
Najczęstsze pytania
Czy cudzoziemiec może kupić ziemię w Tajlandii?
Co do zasady cudzoziemiec nie może bezpośrednio posiadać ziemi w Tajlandii. Prawo przewiduje bardzo ograniczone wyjątki, ale nie są one standardową ścieżką zakupu nieruchomości przez zagranicznego klienta.
Czy cudzoziemiec może kupić apartament na własność?
Tak, ale nie każdy apartament. Lokal w prawnie zarejestrowanym condominium może zostać nabyty przez cudzoziemca jako freehold, jeśli dostępna jest foreign quota i spełnione są pozostałe wymagania prawne. Apartament może być również oferowany w formule leasehold.
Czy cudzoziemiec może kupić willę?
Tak, ale przy willi trzeba osobno przeanalizować prawa dotyczące budynku i gruntu. Struktura zależy od konkretnej nieruchomości.
Czy leasehold oznacza 30+30+30 lat?
Nie. Maksymalny okres dzierżawy nieruchomości rejestrowany w Land Office wynosi 30 lat. Zapisy dotyczące kolejnych okresów nie są tym samym co 90-letnie prawo zarejestrowane w dniu zakupu.
Czy potrzebuję prawnika?
Przy zakupie nieruchomości przez cudzoziemca niezależna weryfikacja prawna jest rozsądnym elementem procesu, szczególnie przy zakupie willi lub nieruchomości off-plan.
Czy mogę później sprzedać nieruchomość?
Tak. Sposób sprzedaży i przeniesienia praw zależy jednak od struktury, w której nieruchomość została pierwotnie nabyta.
Ostatnia aktualizacja: wrzesień 2026
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Właściwa struktura zakupu powinna być oceniana indywidualnie dla konkretnej nieruchomości i kupującego.