Jeżeli zaczynasz szukać nieruchomości w Tajlandii, bardzo szybko trafisz na dwa słowa: freehold i leasehold.
I równie szybko możesz odnieść wrażenie, że freehold oznacza „bezpiecznie i dobrze”, a leasehold „gorzej, bo tylko na 30 lat”.
W praktyce to zdecydowanie za duże uproszczenie.
Sama informacja „freehold” albo „leasehold” nie wystarcza, żeby ocenić nieruchomość. Najpierw trzeba wiedzieć czego dotyczy dane prawo, co dokładnie kupujesz i jakie prawa będą rzeczywiście zarejestrowane.
To szczególnie ważne w Tajlandii, gdzie grunt, budynek i prawo do korzystania z gruntu nie zawsze są elementami tej samej struktury prawnej.
Zacznijmy od freeholdu
Freehold oznacza własność bez ograniczenia jej do określonego okresu.
Najbardziej przejrzystym przykładem dla zagranicznego kupującego jest apartament znajdujący się w prawnie zarejestrowanym condominium.
Jeżeli w danym condominium dostępna jest pula przeznaczona dla zagranicznych właścicieli, tzw. foreign quota, cudzoziemiec może kupić lokal jako freehold i zostać jego bezpośrednim właścicielem.
Obowiązuje przy tym ustawowy limit: lokale należące do cudzoziemców nie mogą przekraczać 49% łącznej powierzchni wszystkich lokali w danym condominium.
Ale tu pojawia się pierwsza rzecz, na którą warto uważać.
Apartament nie jest automatycznie condominium, a condominium nie oznacza automatycznie, że dany lokal jest dostępny dla cudzoziemca jako freehold.
Dlatego widząc w ofercie słowo „apartment”, zawsze warto sprawdzić jego rzeczywisty status prawny i formę, w jakiej jest sprzedawany.
Leasehold nie oznacza własności
Leasehold jest czymś innym. Nie kupujesz gruntu na własność, ale otrzymujesz prawo do korzystania z nieruchomości przez określony czas.
W przypadku nieruchomości maksymalny okres dzierżawy rejestrowany w tajskim Land Office wynosi obecnie 30 lat.
I właśnie tutaj zaczyna się najwięcej nieporozumień.
Na rynku, szczególnie w ofertach kierowanych do zagranicznych kupujących, można spotkać określenia 30+30, 30+30+30, a czasami po prostu 90-year leasehold.
Nie należy jednak rozumieć ich jako 60- czy 90-letniej dzierżawy rejestrowanej w Land Office w dniu zakupu.
Rejestrowany okres wynosi maksymalnie 30 lat.
Dokumenty dotyczące ewentualnych kolejnych okresów są odrębnymi ustaleniami kontraktowymi i właśnie dlatego powinny być analizowane indywidualnie.
Z naszej perspektywy
Kiedy analizujemy nieruchomość oferowaną jako „30+30+30”, nie zatrzymujemy się na tej informacji.
Znacznie ważniejsze są pytania:
Co dokładnie zostanie zarejestrowane w Land Office? Kto jest właścicielem gruntu? Co właściwie mówią dokumenty dotyczące przyszłych okresów?
Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalają zrozumieć, co rzeczywiście oznacza przedstawiona oferta.
A co z willą?
To właśnie przy willach najczęściej okazuje się, że samo pytanie „freehold czy leasehold?” jest niewystarczające.
W Tajlandii dom i grunt, na którym stoi, nie muszą być objęte tym samym prawem.
Cudzoziemiec co do zasady nie może bezpośrednio posiadać tajskiego gruntu na swoje nazwisko. Dlatego w przypadku willi trzeba sprawdzić oddzielnie sytuację dotyczącą budynku oraz prawo do korzystania z ziemi.
Z tego powodu na rynku można spotkać oferty willi opisywane jako freehold, leasehold albo jako połączenie różnych praw dotyczących poszczególnych elementów nieruchomości.
I właśnie tutaj szczególnie nie lubimy jednego zdania:
„Ta willa jest freehold.”
Bez dalszego wyjaśnienia właściwie niewiele ono mówi.
Freehold czego? Budynku? Gruntu? W jaki sposób grunt jest posiadany? Co dokładnie będzie należało do kupującego?
Dopiero wtedy zaczyna się właściwa rozmowa o nieruchomości.
Czy leasehold jest gorszy od freeholdu?
Nie lubimy odpowiadać na to pytanie prostym „tak” albo „nie”.
Freehold daje własność bezterminową, więc z punktu widzenia samego prawa własności jest rozwiązaniem mocniejszym niż czasowe prawo wynikające z leasehold.
Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość freehold będzie automatycznie lepszym zakupem niż każda nieruchomość leasehold.
Kupując nieruchomość, oceniasz przecież nie tylko jej formę prawną. Znaczenie mają również lokalizacja, jakość projektu, cena, standard, deweloper, sposób użytkowania nieruchomości, możliwość jej późniejszej sprzedaży i przede wszystkim to, po co właściwie ją kupujesz.
Dla osoby szukającej nieruchomości na określony okres, korzystającej z niej przez część roku i wynajmującej ją podczas swojej nieobecności, dobrze przygotowany leasehold może być rozwiązaniem, które odpowiada jej planom.
Dla innego kupującego ograniczony czas trwania prawa może być argumentem, który od początku dyskwalifikuje taką nieruchomość.
Nie chodzi więc o znalezienie odpowiedzi, która forma jest najlepsza. Chodzi o sprawdzenie, czy dana forma jest odpowiednia dla konkretnego zakupu.
Czy leasehold może zostać wydłużony?
To ciekawy temat, bo w Tajlandii od kilku lat pojawiają się propozycje zmiany obecnych regulacji.
W 2024 roku rząd zlecił analizę możliwości wydłużenia maksymalnego okresu leasehold nawet do 99 lat, między innymi jako element działań mających zwiększyć atrakcyjność Tajlandii dla zagranicznych inwestorów.
Na dziś nie jest to jednak obowiązujące prawo.
Standardowy maksymalny okres rejestrowanej dzierżawy nieruchomości nadal wynosi 30 lat.
Dlatego przy zakupie nieruchomości zawsze analizujemy przepisy obowiązujące dzisiaj, a nie rozwiązania, które być może zostaną wprowadzone w przyszłości.
Jeżeli prawo się zmieni, ten artykuł również zaktualizujemy.
A co z zakupem przez tajską spółkę?
To temat, przy którym szczególnie warto uważać na internetowe porady.
Można znaleźć wiele materiałów przedstawiających założenie tajskiej spółki jako prosty sposób na zakup ziemi przez cudzoziemca.
Nie jest to uniwersalna alternatywa dla leaseholdu.
Tajskie przepisy ograniczające posiadanie ziemi przez cudzoziemców nie mogą być obchodzone poprzez podstawionych tajskich udziałowców działających wyłącznie w imieniu zagranicznego właściciela. Tajskie organy prowadzą kontrole struktur wykorzystujących tzw. nominee shareholders, również w sektorze nieruchomości.
Dlatego samo zdanie „ziemia jest na Thai company” nie powinno być dla kupującego odpowiedzią na pytanie o bezpieczeństwo struktury.
Każda taka sytuacja wymaga analizy konkretnej spółki, nieruchomości i dokumentów.
Na co patrzymy, zanim ocenimy leasehold?
Nie mamy jednej checklisty, która automatycznie daje odpowiedź „kupować” albo „nie kupować”.
Ale zanim ocenimy nieruchomość leasehold, chcemy przede wszystkim zrozumieć, co rzeczywiście stoi za tym określeniem.
Kto posiada grunt? Jaki okres zostanie zarejestrowany? Jak wyglądają dokumenty? Co dzieje się w przypadku sprzedaży nieruchomości? Jakie zobowiązania istnieją pomiędzy stronami?
Dopiero później można rozmawiać o tym, czy cena nieruchomości i pozostałe warunki rekompensują ograniczenia wynikające z tej formy.
To jest dla nas znacznie ważniejsze niż etykieta umieszczona na pierwszej stronie broszury.
Najczęstsze pytania
Czy freehold jest zawsze lepszy niż leasehold?
Nie zawsze. Freehold daje bezterminową własność i pod tym względem jest mocniejszym prawem. Przy ocenie konkretnego zakupu znaczenie ma jednak cała nieruchomość, jej cena, sposób użytkowania i struktura transakcji.
Czy leasehold jest bezpieczny?
Może być prawidłową i legalną formą korzystania z nieruchomości. Bezpieczeństwa konkretnej transakcji nie da się jednak ocenić wyłącznie na podstawie słowa „leasehold”.
Czy 30+30+30 oznacza, że mam nieruchomość przez 90 lat?
Nie w takim sensie, że od początku zostaje zarejestrowane 90-letnie prawo. Maksymalny okres dzierżawy nieruchomości rejestrowany obecnie w Land Office wynosi 30 lat.
Czy apartament może być leasehold?
Tak. Sam fakt, że nieruchomość jest apartamentem, nie oznacza, że można kupić ją jako condominium freehold. Apartamenty mogą być również oferowane jako leasehold.
Czy willa może być freehold?
Przy willi trzeba oddzielnie sprawdzić prawa dotyczące budynku i gruntu. Samo określenie „freehold villa” nie daje jeszcze wystarczającej informacji o strukturze zakupu.
Czy przepisy dotyczące leaseholdu mogą się zmienić?
Tak, zmiany były już rozważane. Dopóki jednak nowe przepisy nie wejdą w życie, decyzję o zakupie należy opierać na prawie obowiązującym w momencie transakcji.
Ostatnia aktualizacja: wrzesień 2026
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Forma właściwa dla konkretnego zakupu zależy od nieruchomości, dokumentów i sytuacji kupującego.